Có nên mua đất khi chưa có sổ đỏ

Chị Hà Trần (Email: mocy.ha@gmail.com) có câu hỏi về lĩnh vực Đất đai hỏi Công Ty Luật TNHH Đầu Tư Quốc Tế Thăng Long như sau:
 
Xin nhờ luật sư tư vấn giùm em:

Vợ chồng em mua một lô đất dtich 4*22 là 88m2, giá bán 520tr. sẽ được tách sổ từ một lô đất lớn phân lô ra bán tại Dĩ An, bình dương.

Mặt đường nhựa 8m
 
Trên sổ người bán đưa cho vc em coi thì đất đang là đất trồng cây lâu năm, chưa có thổ cư. Em ycau coi trích lục tách thửa thì bên bán nói chờ ký hợp đồng công chứng xong, đi đóng thổ cư rồi ra sổ luôn chứ ko có trích lục.

Hợp đồng cọc 20tr ghi rõ sẽ tách sổ riêng, thổ cư 60m2
 
Người bán hứa sau 25 ngày mới ra vphong công chứng ký hợp đồng.tại vpcc vchong e sẽ ttoan thêm 400tr. Còn lại 100tr lúc nhận sổ sẽ thanh toán hết.
 
Trước khi cọc em cũng đã lên phường và thị xã hỏi không quy hoạch, đất thuộc diện được tách sổ
 
Xin hỏi luật sư vc em mua đất như thế có mạo hiểm không? Liệu bên bán có thể không tách sổ cho bên e không ạ? Em có cần ycau bên bán thuê địa chính đo đất trước khi ra vpcc không?

Vc em làm cnhan nên không hiểu về luật đất đai.mong luật sư giải đáp giùm em!
 
Em cảm ơn!