Những điểm mới của Luật đất đai sửa đổi 2024

Thứ nhất, Luật đất đai 2024 cho phép mở rộng “hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất”. Các điều khoản về “tập trung đất nông nghiệp”, “tích tụ đất nông nghiệp” (Điều 177, Điều 199) đã tạo điều kiện để nông nghiệp phát triển nhanh, bền vững, hiệu quả, bảo đảm vững chắc an ninh lương thực quốc gia. 

Thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, các quy định về chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp còn có những hạn chế, bất cập. Quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất nhằm tạo quỹ đất để đa số người dân được tham gia vào quan hệ sử dụng đất nông nghiệp, đồng thời nhằm tránh tạo ra những lớp địa chủ, cường hào mới, tuy nhiên đặt vào hoàn cảnh mới như hiện nay, tình hình đất nước và thế giới có nhiều sự thay đổi, quy định trên có thể gây cản trở sự phát triển của đất nước và do vậy cần phải thay đổi. Với quy định mới ở Luật đất đai (sửa đổi) 2024, hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đã được nâng lên, sẽ tạo điều kiện sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn, sẽ tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa và phát triển các khu dân cư nông thôn, làm tăng nhu cầu tạo lập nhà ở của người dân nông thôn. 

Thứ hai, Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất được cập nhật hàng năm. Theo quy định tại Mục 2 Chương 8 của Luật Đất đai năm 2013, bảng giá đất được quy định 5 năm một lần và phải điều chỉnh, bổ sung đối với trường hợp có biến động về giá đất thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít trường hợp thực hiện điều chỉnh bảng giá đất trong quá trình áp dụng, dẫn đến bảng giá đất không phản ánh đúng giá đất thực tế trên thị trường.

Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 đã bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất” tại Điều 159, theo đó “bảng giá đất” được xây dựng hằng năm và “bảng giá đất lần đầu” được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo sẽ giúp cho “bảng giá đất” bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất, nhưng quy định này cũng sẽ làm gia tăng áp lực công việc cho các địa phương. UBND tỉnh có trách nhiệm trình HĐND quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1 tháng 1 năm tiếp theo hoặc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm và giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm bảng giá đất sẽ được cập nhật phù hợp với thực tế. 

Các phương pháp định giá đất cũng được điều chỉnh, tại Điều 5 Điều 158 và Điều 160 Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 đã quy định các phương pháp định giá đất gồm “phương pháp so sánh”, “phương pháp thu nhập”, “phương pháp thặng dư”, “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để xác định “giá đất cụ thể” và trong trường hợp cần thiết phải quy định “phương pháp định giá đất khác” chưa được quy định thì Chính phủ đề xuất và được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để đảm bảo vận hành thông suốt công tác định giá đất để phát triển kinh tế - xã hội. So với Luật Đất đai 2013 thì Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 đã lược bớt một phương pháp xác định giá đất, đồng thời quy định chặt chẽ hơn các phương pháp xác định giá đất khác. Điều này được kỳ vọng sẽ giúp bảng giá đất tiệm cận hơn với giá đất trên thị trường, phù hợp với diễn biến thực tế, góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển. 

Việc ban hành “bảng giá đất” này ảnh hưởng trực tiếp tới người dân, cụ thể sẽ rất có lợi cho người dân trong công tác thu hồi đất, thay vì bồi thường theo giá nhà nước như trước, đối với quy định ban hành bảng giá đất theo giá thị trường thì việc bồi thường cho người dân cũng sẽ áp dụng theo giá thị trường. Tuy nhiên bảng giá đất này cũng sẽ ảnh tạo ra những ảnh hưởng lớn cho người dân trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất số tiền thuế phải nộp sẽ cao hơn. Ngoài ra đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu hoặc công nhận về diện tích đất ở thì cũng phải sử dụng theo bảng giá đất thị trường và từ đó người dân sẽ phải nộp các khoản tiền cao hơn so với việc sử dụng giá nhà nước như trước. 

Người dân cần lưu ý rằng, “Bảng giá đất” theo Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 sẽ được xây dựng bắt đầu từ thời điểm hiện tại đến trước ngày 31/12/2025, và sẽ được áp dụng từ ngày 01/01/2026. 

Thứ ba, Luật Đất đai 2024 Quy định cụ thể trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội. Về thu hồi, bồi thường hỗ trợ tái định cư, Luật Đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, các dự án mà Nhà nước thu hồi trong trường hợp này phải là các dự án: 
(1) xây dựng công trình công cộng; 
(2) xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; 
(3) các trường hợp khác, bao gồm nhiều nhóm tiêu chí như: nhà ở, khu sản xuất, phát triển quỹ đất, khoáng sản, công trình ngầm và các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách.

Bên cạnh đó, luật cũng đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng với nhiều điểm mới, bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung của cộng đồng và vì sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương… 

Đặc biệt, Điều 91 đã xác định các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó có nguyên tắc “khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi” và “việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất”. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư này sẽ phục vụ tốt cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. 

Thứ tư, Hỗ trợ tiền đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất. Tại Luật Đất đai (sửa đổi) có quy định trường hợp bị thu hồi toàn bộ diện tích đất nông nghiệp nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương theo quy định tại Điều 176 của Luật này sẽ được hồ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương, mức hỗ trợ bằng tiền không được quy định cụ thể là bao nhiêu tại Luật Đất đai 2013 trước đây. 

Thứ năm, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất. Luật Đất đai sửa đổi quy định cụ thể việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.

Theo đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước 18/12/1980, được xã xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công n2024 hận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Đối với thửa đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.

Trên đây là một số điểm nhấn mới tại Luật Đất đai (sửa đổi) mới được Quốc hội thông qua vào ngày 18/01/2024 mà Luật Dân Quyền gửi tới các bạn đọc, người dân lưu ý Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực áp dụng từ ngày 01/01/2025. Các điểm mới khác của Luật Đất đai sẽ được Luật Dân Quyền thông tin chi tiết tới mọi người trong các bài viết tiếp theo.